Der Wert unseres Häuschens kümmert uns nicht, wenn wir dort glücklich wohnen. Das Blatt kann sich jedoch schnell drehen, wenn eine Trennung/Scheidung ansteht, oder wenn ein Familienmitglied verstirbt und die hinterbliebenen Erben auf 'keinen grünen Zweig' kommen - also bei Erbstreitigkeiten.
Die emotionalen Belastungen während einer Trennung/Scheidung oder im Todesfall sind enorm; es gibt viel aufzuarbeiten. Doch schnell rückt nach einiger Zeit die Frage nach dem Wert der vorhandenen Immobilien in den Fokus: Händeringend wird nach dem marktgerechten Preis gesucht.
Für die Aufteilung des Vermögens sind gerade die Werte der vorhandenen Immobilien von großer Bedeutung. Häuser, Grundstücke und Eigentumswohnungen stellen i.d.R. unser größtes Vermögen dar und folgerichtig auch den größten Streitwert.
Wer muss wen ausbezahlen und wenn dann wieviel? Wer zieht aus, wer darf wohnen bleiben und zu welchen Bedingungen. Der Ruf nach einem Immobiliengutachter bzw. - Sachverständigen wird laut. Auf sein versiertes Urteil wird blind vertraut, insbesondere dann, wenn es sich um einen zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen handelt. Der Gedanke, ‚Stimmt der herbeigeführte Wert bei Immobiliengutachten?‘ wird gedanklich weggedrückt und man verlässt sich blind auf die Spezialisten.
Diese werden auch von den zuständigen Gerichten bei den Handelskammern angefordert und deren Ergebnis wird bei Urteilsfällung unzensiert durchgewinkt.
Wer weiß schon um die enorme Abweichungsmöglichkeiten von Gutachten, welche im Extremfall, aus dem Haus eine Villa rechnen oder eine Villa zum Häuschen?
Ich weiß: Gutachter sind auch nur Menschen! Dieser Artikel soll auch keinen Generalverdacht unterstützen. Fehler passieren!
Wertgutachten können jedoch sowohl unbewusst, als auch wissentlich zu Gunsten oder Ungunsten einer Partei gefertigt werden. Aber: ‚Darüber spricht man nicht!‘ Einige kleine Stellschrauben reichen aus für große Unterschiede.
Erfahrungen aus meinem Praxisalltag:
Ein 1,90 m hoher Keller wird als vermietbares Vollgeschoss berechnet.
Verwendeter Grundbuchauszug liegt 3 Jahre vorm Stichtag. Da war der Eigentümer kein Eigentümer. Weder das Leitungsrecht, noch - wie vom Gutachter bewertet - ein zweites Baugrundstück war vorhanden.
Ein Grundstück von 1.300 m2, bebaut mit einem Zweifamilienhaus wird als Einzelhaus berechnet und somit fast 700 m2 Grundstück als Übergröße minderwertig angesetzt.
Bauzustand zum Stichtag: Ein Wasserschaden, wurde zeitlich so versetzt, dass dies extrem wertmindernd behandelt wurde.
Eine Immobilie liegt an einem Verkehrsknotenpunkt: Geringe Beeinträchtigung! Die andere Immobilie, liegt im Wald 70 m entfernt von einer einspurigen Bimmelbahn, höhere Beeinträchtigung!
Falsche Berechnung eines Wohnrechtes oder Nießbrauchrechtes.
Ausstattungsmerkmale wurden - weil der Gutachter nicht in die Immobilie eintreten durfte - nur anhand von Aussagen einer Partei eingewertet.
Also: Augen auf! Dies sind nur einige Beispiele aus meiner Praxis.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Hier einige Tipps auf die Sie achten sollten:
Unbedingt wachsam bei der gemeinsamen Begehung dabei sein und alles notieren. Eine eigene Fotodokumentation macht Sinn.
Alle wertrelevanten Unterlagen und Rechnungen von Baumaßnahmen vorlegen.
Wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren einbringen.
Achtung: Passt das vom Gutachter angewandte Verfahren zur Immobilie? Die wesentliche Verfahren sind das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren.
Wie wurden Liegenschaftszins und Marktanpassungsfaktoren angesetzt und begründet?
Stimmen die Daten, Zahlen Fakten im Gutachten?
Ist der Gutachter mit einem der beteiligten Personen gut vertraut? Beruflich oder privat, aus Vereinen? Könnten Interessenkonflikte bestehen?
Welches Gefühl haben Sie?
Stellen Sie kritische und tiefergehende Fragen. Scheuen Sie sich nicht, aus Angst etwas nicht zu sagen, oder zu fragen. Das Thema ist komplex und vielschichtig.
Lassen Sie sich die Gutachten erklären.
Bei Unsicherheiten ist es ratsam jemand ins Vertrauen zu ziehen, der Ahnung von dem Thema hat.
Ein Telefonat mit dem zuständigen Gutachterausschuss kann klärend sein.
Welche Partei hat welches Interesse bei der Erstellung der Gutachten?
Unrichtig wird ein Gutachten zum Beispiel, wenn von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen wird, aufgrund von einer fehlerhaften oder unvollständigen Befunderhebung. Außerdem, wenn aus dem Sachverhalt die falschen Schlüsse gezogen werden.
Liegt das fertige Gutachten erst einmal bei Gericht vor und weist bewiesenermaßen eklatante Mängel auf, wird es schwierig hier Dinge 'ex post' klar zu stellen.
Richter begründen dies meist so: ‚Wir sind Richter und keine Gutachter! Wir vertrauen den zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen.‘
Ergo: Die anfechtende Partei muss auf eigene Kosten ein Gegengutachten erstellen lassen. Ich kenne Richter, die - trotz falschen Gutachten - kein Neues zulassen. Außerdem ist der Prozess: teuer, langwierig, und ob es Aussicht auf Erfolg gibt, ist mir zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt.
Es ist auch schwierig für Gutachter einen Kollegen öffentlich zu widerlegen. Wie sagte ein Sachverständiger so schön zu mir: 'Eine Krähe hackt der anderen kein Auge aus.'
Ich bin mir sicher, dass dieses Thema viele betrifft, jedoch spricht man nicht darüber.
Seit Jahren bin ich mit diesen Dingen konfrontiert und weiß um die Herausforderungen und Schwierigkeiten. Meine Mission ist es, Menschen in unsicheren Zeiten des Umbruchs, der Trennung/Scheidung und bei Immobilienentscheidungen zu unterstützen und zu begleiten - heraus aus der Angst und Unwissenheit, hinein in die eigene Stärke und neuer Lebenslust.
Herzlichst Beatrice Myriel Adam.
Lass uns kennenlernen.
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